W dniu 01.07.2014 r. na posiedzeniu Komisji Ładu Przestrzennego Rady Warszawy odbyła się dyskusja na temat projektu przebudowy koszmarnego sklepu wielkopowierzchniowego Tesco na Ursynowie, a właściwie na temat wniosków mieszkańców dotyczących wprowadzenia zmian do planu zagospodarowania tego rejonu Ursynowa (Kabaty).
Prezentację na temat inwestycji przedstawił inwestor.
Mówił o stworzeniu miejsca przyjaznego mieszkańcom. Zaznaczał, że priorytetem jest dialog z sąsiadami – pod ich dyktando został stworzony projekt centrum handlowego. Projekt ten przewiduje prócz supermarketu również galerię małych sklepów, restauracje, kino, ogród na dachu, podziemny parking i ekranowaną strefę dostaw (dostawy będą realizowane wyłącznie podczas dnia). Poinformował, że przebudowa będzie obejmowała również nową organizację ruchu wokół centrum i rekultywację otaczających terenów (zieleń, ławki), a także nowoczesny system wentylacji i osłonięty oraz kryty plac manewrowy dla samochodów ciężarowych. Samo centrum ma mieć bryłę niejednolitą, kaskadową, dostosowaną do zapisów planu i współgrającą z otaczającą zabudową. Zaznaczył, że szczegółowo jest analizowane potencjalne natężenie hałasu, które nie może przekraczać 55 decybeli w dzień i 45 decybeli w nocy.
Nielicznie przybyli na spotkanie mieszkańcy Kabat zbijali po kolei argumenty inwestora twierdząc, że tak duże centrum handlowe w tej części miasta jest niepotrzebne. Udowadniali, że zakorkuje ono okolicę, zdominuje otoczenie, będzie generowało liczne uciążliwości – w tym hałas i kolejki tirów. Twierdzili również, że dialog z mieszkańcami to fikcja, a za gładkimi sformułowaniami stoi manipulowanie faktami. Mieszkańcy uważają również, że urządzenia klimatyzacyjne usytuowane na dachu będą jeszcze bardziej uciążliwe niż dotychczas.
Nie ulega wątpliwości, że istnieje bardzo znaczący konflikt interesów. Z jednej inwestor wyciąga wnioski z tego jak obecnie funkcjonuje Tesco i zamierza obiekt dostosować do nowoczesnych standardów (kierując się oczywiście własnym interesem). Z drugiej strony są mieszkańcy, którzy od 15 lat muszą się zmagać z uciążliwością obecnego obiektu i boją się jego powiększenia.
Tymczasem, obecnie w miejscu planowanej inwestycji funkcjonuje obskurny blaszak z odkrytym parkingiem, do którego dostawy odbywają się pod gołym niebem – jest to koszmar zarówno estetyczny jak i funkcjonalny. Jak więc zażegnać konflikt z korzyścią dla obydwu stron?
Historia zmian
Aby w pełni zrozumieć jak bardzo skomplikowana jest sytuacja należy się cofnąć do 2008 r., gdy został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego dla tego rejonu. W ówczesną dyskusję nad planem zaangażowani byli zarówno mieszkańcy, inwestor, radni miasta jak i pracownicy urzędu dzielnicy Ursynów. Ostatecznie przegłosowane zapisy planu były kompromisem pomiędzy bardzo sprzecznymi oczekiwaniami. Między innymi znacząco został wówczas obniżony wskaźnik intensywności zabudowy z 3,5 na 1,5 co praktyce bardzo ograniczyło możliwości inwestycyjne Tesco. Spowodowało to, że projekt centrum handlowego musiał zostać zmieniony.
W pracach nad planem uczestniczyła duża grupa radnych zasiadających obecnie w Komisji Ładu Przestrzennego. Pamiętają oni jak trudne były negocjacje i uważają, że obecne zapisy planu są optymalne z punktu widzenia interesów stron. Radni mają też świadomość, że wnoszone przez mieszkańców postulaty zmian do planu z punktu widzenia proceduralnego nie są nierealne jednak ograniczają możliwości inwestycyjne Tesco. Należy się jednak liczyć z tym, że prowadzić one mogą do wniosków inwestora o odszkodowania wobec urzędu miasta.
Całkowicie innym zagadnieniem jest to, czy inwestor dostosował projekt do parametrów wskazanych w planie zagospodarowania przestrzennego. Wiele obecnych na komisji osób wskazywało na to, że projekt jest przede wszystkim niezgodny z ustalonym wskaźnikiem intensywności zabudowy. Stąd też apel o to, aby inwestor przedstawił koncepcję swojego projektu – powierzchnię działki (na której zamierza budować) w stosunku do planowanego obiektu, a także ilość kondygnacji oraz wielkość każdej z nich. To bowiem pozwoli wyliczyć czy obiekt spełnia zapisy planu.
Niezły pasztet
Radni z Komisji Ładu Przestrzennego zostali dziś postawieni w dość niezręcznej sytuacji, bo muszą się zastanowić nad tym czy podjęta w 2008 roku przez nich decyzja była uzasadniona. Mają oni świadomość, że w sensie proceduralnym są możliwe korekty planu zagospodarowania przestrzennego. Wiedzą również, że może to mieć brzemienne w skutkach konsekwencje finansowe.
Co więcej, nie jest dla wszystkich sprawą oczywistą, że przebudowa Tesco drastycznie obniży standard życia okolicznych mieszkańców. W porównaniu, bowiem, ze stanem obecnym przebudowane centrum handlowe może stać się obiektem o niebo bardziej przyjaznym okolicy. A ponieważ nie znajduje się w centrum Ursynowa a na jego krańcu, nie musi ściągać klientów z odległych okolic jak sugerują to przedstawiciele mieszkańców.
Atutem projektowanego centrum handlowego jest bliskość ostatniej stacji metra. Oprócz supermarketu (do którego przyjeżdża się samochodem na duże zakupy) obiekt przyciągnie mieszkańców Ursynowa, którzy będą tam spędzać czas w długie zimowe wieczory. Jest mało prawdopodobne aby przyjeżdżali samochodami – bo po co? Stąd, należy wnosić, że przebudowa centrum handlowego nie musi drastycznie zwiększyć ruchu w tej okolicy.
Temat nie został zamknięty.
Dyskusja będzie się jeszcze toczyła. Mieszkańcy zostali zobligowani do złożenia pytań i uwag. Komisja Ładu Przestrzennego prześle je do inwestora. Dopiero po otrzymaniu odpowiedzi będzie możliwe kolejne spotkanie w ramach komisji i podjęcie decyzji związanych z wprowadzeniem (lub nie) zmian w planie zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie w urzędzie toczy się procedura związana z wydaniem decyzji środowiskowej dla omawianej inwestycji.
