Niebezpieczne plany urzędników miejskich

Warszawscy urzędnicy rozpoczęli niebezpieczne majstrowanie przy planach zagospodarowania miejskiego

Duże zaniepokojenie w środowisku warszawskich deweloperów wywołały planowane przez urzędników m.st. Warszawy zmiany w podstawowych aktach prawnych związanych z budownictwem, a co za tym idzie rozwojem Warszawy.

Mowa o miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to inaczej plan miejscowy, który jest dokumentem utworzonym zgodnie z Ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Musi mieć go każda gmina w Polsce.

MPZP jest aktem prawnym, w którym ustala się przeznaczenie terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określa sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu (art. 4 ust. 1 wspominanej ustawy). MPZP jest uchwałą rady miasta lub rady gminy, która reguluje sposób wykorzystania danego terenu znajdującego się w granicach miasta lub gminy. Obowiązuje więc wyłącznie na obszarze gminy, która go uchwaliła. MPZP to podstawowy dokument regulujący przeznaczenie terenu, warunki jego zabudowy i zagospodarowania.

Obecnie w Warszawie obowiązuje 375 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na obszarze 23371 ha (45,19% powierzchni m.st. Warszawy).

W trakcie realizacji jest 184 procedur sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego prowadzonych w trybie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.

Plany w trakcie sporządzania obejmują 12373,24 ha (23,93% powierzchni miasta).

Pokrycie dzielnic obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (stan na 23.10.2024 r.):

1. Bemowo – 28,82%
2. Białołęka – 42,79%
3. Bielany – 22,00%
4. Mokotów – 75,44%
5. Ochota – 85,82%
6. Praga Płd. – 61,53%
7. Praga Płn. – 36,48%
8. Rembertów – 37,08%
9. Śródmieście – 43,36%
10. Targówek – 79,64%
11. Ursus – 40,82%
12. Ursynów – 39,85%
13. Wawer – 31,65%
14. Wesoła – 26,53%
15. Wilanów – 64,52%
16. Włochy – 14,38%
17. Wola – 70,19%
18. Żoliborz – 95,21%

Zmiany, które rozważają warszawscy urzędnicy, budzą poważne obawy, ponieważ opierają się na założeniach sprzed kilkunastu lat. Stworzono je w zupełnie innych warunkach gospodarczych i społecznych niż te, w których znajduje się miasto obecnie. Co istotne, te założenia, określone strategią z 2006 roku, sama Rada Warszawy w roku 2018 uznała za nieaktualne.

Niezaktualizowane plany hamują rozwój lokalnych społeczności i obniżają atrakcyjność inwestycyjną dzielnic i osiedli, a także niosą realne ryzyko finansowych strat dla miasta. Konieczne jest uważne spojrzenie na proponowane zmiany i związane z nimi konsekwencje.

Rozmawiamy z panem Cezarym Jankowskim, prezesem firmy JANPUL sp. z o.o., która od ponad 25 lat projektuje, buduje i sprzedaje mieszkania w małych, kameralnych budynkach wielorodzinnych, znajdujących się w dogodnych lokalizacjach. Jest m.in. aktywnym uczestnikiem życia gospodarczego i społecznego dzielnicy Białołęka.

Michał Pawlik:
Przygotowaliście państwo analizę, która ukazuje możliwe skutki społeczne i finansowe zmian w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, które mogą stanowić poważne wyzwanie dla Warszawy.

Cezary Jankowski

Tak, przygotowaliśmy szczegółowe opracowanie kluczowych obszarów problematycznych oraz ryzyk, które wymagają pilnej uwagi. Od lat działamy na terenie Białołęki i z sukcesami realizujemy przedsięwzięcia deweloperskie. Wpływając na rozwój dzielnicy, czujemy się współodpowiedzialni za zrównoważony rozwój urbanistyczny miasta. Postanowiliśmy poinformować o poczynaniach władz Warszawy.

Urzędnicy Warszawy ponownie ruszają z procedurą zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, która obejmuje również rejon Brzezin na Białołęce – obszar kluczowy dla przyszłych inwestycji mieszkaniowych. 16.10.2024 r. Rada Dzielnicy Białołęka podjęła uchwałę dotyczącą opinii w sprawie tych planów, co czyni ten moment szczególnie istotnym dla przyszłości dzielnicy i całego miasta.

Nie jest tajemnicą, że od kliku lat Janpul sp. z o.o. przygotowywała się do realizacji inwestycji mieszkaniowej w tej dzielnicy, zgodnie z wcześniejszymi planami zagospodarowania przestrzennego, które przewidywały przeznaczenie gruntów pod budownictwo wielorodzinne.

Cóż więc psocą nasi urzędnicy?

Przede wszystkim następuje powrót do projektu sprzed 18 lat.
Bazą prac jest przestarzały projekt z 2006 roku. Planują uchwalenie zmian w planie zagospodarowania dla rejonu Brzezin opartego na założeniach sprzed niemal dwóch dekad. Projekt ten nie odpowiada obecnym realiom oraz potrzebom społeczności lokalnej, które od tamtej pory uległy drastycznym przemianom.

 Procedura zmian oparta na przestarzałym planie pozwala na uniknięcie współczesnych norm dotyczących urbanistyki, krajobrazu i dostępności. Tego typu działania budzą poważne wątpliwości, jeśli chodzi o transparentność i realne zaangażowanie w sprawy mieszkańców.

 Ale przecież obowiązują przy takich pracach konsultacje.

Niestety brak jest wyczerpujących konsultacji społecznych ze wszystkimi stronami zainteresowanymi zmianami planistycznymi. Ignorowanie konieczności szerokich konsultacji społecznych sprawia, że mieszkańcy pozostają bez realnego wpływu na kluczowe decyzje związane z przyszłością ich dzielnicy. Owe konsultacje miały miejsce wyłącznie z niewielką częścią podmiotów, przy jednoczesnym pominięciu właścicieli nieruchomości, które znajdują się w procedowanej części miasta i inwestorów, którzy byliby gotowi na swój koszt zapewnić potrzebną mieszkańcom infrastrukturę.

Może stary plan był zły?

Był skuteczny. Niezrozumiała jest zmiana skutecznego planu. Proponowane zmiany dotyczą części planu, który przez lata wspierał harmonijny rozwój miasta, nie stwarzając kontrowersji. Decyzja władz miasta o jego zmianie wydaje się więc pozbawiona logicznego uzasadnienia.

Każda zmian powoduje zmiany w finansowe. Czy wasza analiza także obejmuje te aspekty?

Oczywiście. Każda decyzja niesie określone skutki finansowe. Tu niestety mamy brak rzetelnej ich oceny. Nie przedstawia ona faktycznych kosztów, jakie urząd miasta  (czyli de facto mieszańcy) będzie zmuszone ponieść w konsekwencji uchwalenia zmiany planu. Szacunki miasta są rażąco zaniżone. Już teraz należy przyjąć, że kwota wydatków została zaniżona o co najmniej 300 mln złotych.

Zaniżone zostały kwoty potencjalnych odszkodowań. Zgodnie z prognozą skutków finansowych kwota odszkodowań wyniesie 9.853.000,00 zł, podczas gdy rzeczywista wartość szacunkowa odszkodowań wynosi ok. 227.716.000,00 zł (różnica: 217.863.000,00 zł).

Jest to kwota obliczona po wskazanej w prognozie różnicy między ceną średnią gruntów pod budownictwo wielorodzinne (1.922 zł/1 m²), a średnią cenę gruntów pod budownictwo jednorodzinne ekstensywne (630 zł/1 m²), która to różnica wynosi 1.292,00 zł/1 m².

Zaniżono koszty budowy infrastruktury drogowej o ok. 52.480.000,00 zł.

Zaniżono koszty budowy infrastruktury wodno-kanalizacyjnej o ok. 2.736.000,00 zł.

Zawyżono sumy szacowanych dochodów z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych. Zawyżenie jest co najmniej 10-krotne (co wynika z błędu rachunkowego) i wynosi ok. 27 mln złotych (w miejsce 30 mln złotych szacowanych dochodów z PCC powinno być ok. 3 mln złotych).

Mówi Pan o problemach dla Warszawy, a opowiada o Białołęce.

To proste. Pokazane zaniżone prognozy finansowe dotyczą jedynie niewielkiej części procedowanych planów w Warszawie (ok 1,5%), co wskazuje, że pełny koszt może znacząco nadwyrężyć budżet Warszawy. A mowa tylko o jednym ze 184 czekających na uchwalenie miejscowych planów.

Skąd się biorą takie błędy i rozbieżności?

Krótko mówiąc – to manipulacja metodologią.
Rozbieżność pomiędzy szacunkami miasta, a rzeczywistymi potencjalnymi kosztami odszkodowań wynika z dokonanej przez władze manipulacji metodologicznej, czyli celowego pomijania najistotniejszego czynnika wpływającego na wartość nieruchomości – przeznaczenia gruntów pod budownictwo wielorodzinne lub jednorodzinne. Prognoza urzędu uwzględnia jedynie wysokość budynków, powierzchnię biologicznie czynną oraz ogólne wskazanie funkcji terenów (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna – MW lub zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna – MN), ale nie odnosi się do kluczowego aspektu ich przeznaczenia.

Przewiduje Pan straty?

Kwota potencjalnych odszkodowań dla obszaru Brzezin na Białołęce to ponad 200 mln zł. Stanowi to równowartość licznych inwestycji, które mogłyby przynieść korzyści lokalnej społeczności. Warto zadać pytanie, czy takie wykorzystanie funduszy leży w interesie mieszkańców Warszawy.

Koszt potencjalnych odszkodowań przekroczy niemal 3-krotnie budżet dzielnicy Białołęka na przyszłoroczne inwestycje. Wskazuje to na ogromne obciążenie finansowe, które urząd miasta będzie musiał ponieść.

Zgodnie z załącznikiem dzielnicowym do wstępnego projektu budżetu miasta stołecznego Warszawy na rok 2025 r., aktualnym na wrzesień 2024 r., do dyspozycji dzielnicy Białołęka w nowym roku przeznaczono środki w wysokości 847,6 mln zł. Na wydatki bieżące dzielnicy Białołęka przeznaczone zostanie 772,16 mln zł, zaś na wydatki majątkowe (tj. na wydatki inwestycyjne) – 65,42 mln zł. Jak pisaliśmy powyżej koszty potencjalnych odszkodowań wynosić będą ponad 200 mln zł, co prawie 3-krotnie przewyższa kwotę, która planuje się przeznaczyć w przyszłym roku na inwestycje.

Jaki będą skutki zmian MPZP dla rynku mieszkaniowego?

Przede wszystkim będzie to miał wpływ na deficyt mieszkań.
Decyzja o ograniczeniu budownictwa wielorodzinnego wpływa na ograniczenie dostępności przystępnych cenowo mieszkań, co może pogłębić problem deficytu mieszkaniowego, z którym Warszawa zmaga się od lat.

Bardzo istotnym będzie wzrost cen mieszkań.
Ograniczenie terenów przeznaczonych na budownictwo wielorodzinne spowoduje dalszy wzrost cen nowych mieszkań na rynku, co utrudni ich zakup dla wielu warszawiaków. Dotknie to szczególnie młodych ludzi i rodzin z dziećmi.

Kolejnym elementem wprowadzenia tych zmian będzie wyhamowanie rozwoju infrastruktury. Zmiana przeznaczenia gruntów uniemożliwi realizację inwestycji infrastrukturalnych, takich jak drogi i tereny zieleni, których budowę mieli sfinansować prywatni inwestorzy. Koszt ich realizacji spadnie na urząd miasta (czyli mieszkańców-podatników) obniżając dostępność przestrzeni rekreacyjnych oraz niezbędnych udogodnień. Blokowanie firmom możliwości realizacji całej inwestycji będzie skutkować (w naszym przypadku) 12-krotnym zmniejszeniem powierzchni publicznie dostępnych terenów zieleni.

Porozmawiajmy w takim razie jeszcze o Waszej inwestycji „Dobka” na Białołęce.

Od 2019 roku spółka rozwija projekt osiedla „Dobka”.
To kompleks kilku budynków wielorodzinnych harmonijnie wkomponowanych w otoczenie, dostosowanych do potrzeb większej społeczności. Inwestycja ta jest odpowiedzią na pilną potrzebę tworzenia przystępnych cenowo mieszkań w stolicy, gdzie kryzys mieszkaniowy jest coraz bardziej odczuwalny. Osiedle „Dobka”, zgodnie z założeniami, ma zapewnić 436 lokali dla warszawskich rodzin.

Procedowana obecnie zmiana MPZP obejmuje grunty, na których Spółka planuje przeprowadzenie inwestycji „Dobka”, przewidując dla nich kluczową zmianę przeznaczenia z zabudowy wielorodzinnej na jednorodzinną.

Uchwalenie nowego kształtu planu uniemożliwia zrealizowanie całej inwestycji.

Nieoczekiwana zmiana planów zagospodarowania przestrzennego oprócz negatywnych skutków społecznych i ekonomicznych dla mieszkańców i budżetu miasta wpłynie również na interes spółki Janpul.

Może urzędnicy nie wiedzieli o Waszych planach?

No nie.
Cały proces inwestycyjny był prowadzony w zgodzie z aktualnie obowiązującym planem zagospodarowania (tj. MPZP dla rejonu Grodzisk z 2004 r., tj. z uchwałą nr XXVII/528/2004 z dnia 25.03.2004 r.) Na każdym etapie realizacji projektu utrzymywaliśmy intensywne kontakty z przedstawicielami urzędu miasta i dzielnicy, omawiając szczegóły i uzgadniając kolejne kroki. W toku licznych spotkań i negocjacji władze miejskie miały pełną wiedzę o zaawansowaniu inwestycji oraz jej założeniach, a mimo to ani razu nie informowały o planowanych zmianach w przeznaczeniu gruntów, które mogłyby zagrozić realizacji projektu.

Co ważne, 6.12.2023 r. spółka zawarła z Miastem Stołecznym Warszawa – Dzielnica Białołęka umowę nr BIA/WID/20/2023 dotyczącą. ustalenia szczegółowych warunków budowy odcinka drogi celem zapewnienia obsługi komunikacyjnej planowanego do realizacji osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego.

Na tym etapie projekt był już wyłożony do publicznego wglądu, mimo to urząd m.st. Warszawa nie widział przeszkód, aby zawrzeć ze Spółką umowę przewidującą niekorzystne dla niej warunki finansowe tj. przewidującą konieczność poniesienia przez niego nakładów w wysokości 4-krotnie przekraczającej wartość wymaganych nakładów.

I co będzie dalej?

Podkreślam, że procedowana uchwała jest niezgodna z interesem Białołęki i całej Warszawy, gdyż ogranicza dostępność mieszkań, szczególnie dla mniej zamożnych grup społecznych, młodych ludzi oraz rodzin.

W trosce o interes mieszkańców złożyliśmy, jako spółka, skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, podkreślając zarówno prawne, jak i społeczne oraz finansowe aspekty problemu. Skarga zwraca uwagę na naruszenia przepisów oraz na nierzetelność prognoz skutków finansowych.

Spółka dążyła i nadal dąży do współpracy z władzami miasta i dzielnicy, proponując wypracowanie kompromisowego rozwiązania, które uwzględni zarówno potrzeby rynku, jak i interes społeczności lokalnej oraz inwestorów. Na ten moment jednak działania te pozostają bez odzewu ze strony stołecznych urzędników.

Dziękuję za rozmowę.

22 listopada ma odbyć się się posiedzenie Komisji Ładu Przestrzennego Rady m.st. Warszawy w sprawach miejskich planów zagospodarowania przestrzennego: 

1. okolic Ogrodu Krasińskich  – druk nr 426
2. rejonu Mariensztatu – druk nr 427
3. rejonu Brzezin – druk nr 406 i autopoprawka
4. rejonu Wiśniewo (w rejonie ul. Fleminga) – druk nr 419
5. rejonu ul. Kłobudzkiej – część zachodnia – druk nr 408
6. rejonu ulicy Kłobudzkiej – część wschodnia – druk nr 420
7. obszaru Wesoła-Groszówka Południe – druk nr 316
8. obszaru Opacz – część zachodnia – druk nr 439

Ogłoszenia:

1. posiedzenie [LINK]
2. posiedzenie [LINK]