Co ze stadionem Polonii?

Złośliwcy twierdzą, że to wina Tuska, bo ma bliżej do Legii, inni, że Trzaskowskiego lub kibiców Legii…

bo nikt nie chce budować obiektów sportowych przy Konwiktorskiej 6.
Przyjrzyjmy się tej skandalicznej sytuacji.

Postępowanie w formule partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP) na modernizację obiektów sportowych klubu Polonia przy ul. Konwiktorskiej 6 zostało unieważnione we wrześniu 2026 roku z powodu braku jakichkolwiek ofert.

Co ma powstać przy K6?

• Stadion piłkarski na ok. 16 000 widzów z zachowaniem historycznej trybuny „Kamienna”.
• Hala sportowa na 2 000 miejsc.
• Centrum Wsparcia Sportu.
• Parking podziemny.

Kto miał to robić?

W unieważnionym postępowaniu formalne pytania i wnioski o dopuszczenie oraz udział, w wieloletnim dialogu konkurencyjnym, składały cztery podmioty

1. Konsorcjum Acciona Concesiones S.L. i Mostostal Warszawa S.A.
2. STRABAG – PROJEKT Sp. z o.o.
3. Korporacja Budowlana DORACO Sp. z o.o.
4. Project Development 4 Sp. z o.o.

To właśnie te firmy przez kilka lat uczestniczyły w dialogu technicznym, ekonomicznym i prawnym, współtworząc ostateczny kształt wymagań.
Ostatecznie żadna z nich nie zdecydowała się na złożenie wiążącej oferty finansowej co doprowadziło do zamknięcia procedury.

Dlaczego nie przystąpiły?

Głównym powodem wycofania się firm z przetargu i niezłożenia ofert końcowych było zbyt duże ryzyko finansowe i biznesowe wpisane w formułę partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP).

Z analiz rynkowych oraz komentarzy po unieważnieniu postępowania wynikają następujące bariery:

• Ogromny ciężar finansowania i długi czas zwrotu.
  Sformułowane wymagania PPP żądały od wybranego partnera prywatnego sfinansowania całej wielomilionowej inwestycji z własnych środków, a następnie utrzymywania i zarządzania obiektami przez kolejne 20 lat.
  Analiza biznesowa wskazała, że potencjalne przychody z komercjalizacji kompleksu nie gwarantują bezpiecznego zwrotu z zainwestowanego tak potężnego kapitału.
• Nieprzewidywalność kosztów w długiej perspektywie.
  Cała inwestycja miała być realizowana etapami i rozciągnięta w czasie (pełne zakończenie – 2034 rok). Firmy budowlane oceniły, że w obecnych realiach rynkowych nikt nie jest w stanie oszacować kosztów pracy czy cen materiałów budowlanych za kilka lat. Ryzyko drastycznego wzrostu kosztów (tzw. niedoszacowanie kontraktu) w całości obciążałoby wykonawcę.
• Skala i wielofunkcyjność projektu.
  Inwestycja szacowana na ponad 832 miliony złotych (a wraz z późniejszą eksploatacją oceniana nawet na 1,4 miliarda złotych) nie dotyczyła samego stadionu. Prywatny inwestor musiałby równolegle wybudować halę sportową, parking podziemny na blisko 800 aut oraz Centrum Wsparcia Sportu.
  Koordynacja tak zróżnicowanych obiektów drastycznie podnosiła profil ryzyka operacyjnego.
• Wąska pula podmiotów z odpowiednim kapitałem.
  Jak wskazał stołeczny ratusz, w całej Europie istnieje zaledwie kilka podmiotów zdolnych do udźwignięcia tak gigantycznego zobowiązania finansowo-utrzymaniowego. Gdy te cztery zakwalifikowane firmy uznały warunki za zbyt ryzykowne, zabrakło innych graczy na rynku, którzy mogliby ich zastąpić.

Nowy plan urzędników (Plan B)

• Realizacja przez spółkę miejską.
  Urząd miasta unieważnił PPP i przekazał inwestycję miejskiej spółce.
• Formuła przetargu.
  Ogłoszony zostanie nowy przetarg według prawa zamówień publicznych w systemie „zaprojektuj i wybuduj” (projekt wykonawczy i roboty budowlane w jednym postępowaniu).
• Harmonogram.
  Szczegóły nowego harmonogramu miasto ma przedstawić do końca września 2026 r., a początek prac budowlanych zaplanowano na 2027 rok.
• Finansowanie.
  W Wieloletniej Prognozie Finansowej Warszawy zabezpieczono na ten cel limit 832 milionów złotych (uchwała z 27 sierpnia 2026 r.).

Opinie

ekspertów, dziennikarzy i komentatorów po unieważnieniu przetargu PPP są podzielone, ale dominują głosy krytyczne wobec urzędników, wskazujące na  zmarnowanie kilku lat na nierealistyczny model finansowania. Równolegle pojawiają się analizy branżowe oceniające tzw. „Plan B” jako jedyne rozsądne wyjście z impasu.

Komentarze można podzielić na cztery główne nurty:

1. Zarzut utraty cennego czasu i „naiwności” urzędników
   • Krytyka nierealistycznego modelu.
     Eksperci ds. zamówień publicznych i komentatorzy sportowi (m.in. na łamach DumaStolicy.pl) wytykają miastu, że w polskich realiach formuła PPP przy budowie stadionów niemal nigdy się nie sprawdza.
   • „Fikołek tygodnia”:
     Publicyści zauważają ironię w fakcie, że urzędnicy przez 5 lat forsowali projekt w formule, która od początku słabo spinała się biznesowo, a po spektakularnym fiasku ogłosili przejście na wariant miejski jako sukces i „nowe życie” dla Polonii.

2. Wyścig z czasem i uciekające pozwolenie na budowę
   • Ryzyko wygaśnięcia dokumentów
     Analitycy rynku budowlanego (np. z serwisu Muratorplus.pl) i kibice przypominają, że obecne pozwolenie na budowę wygasa 8 listopada 2027 roku.
   • Obawy o opóźnienia
     Przetarg w formule „zaprojektuj i wybuduj” musi zostać ogłoszony, rozstrzygnięty, a wykonawca musi wejść na plac budowy i dokonać wpisu do dziennika przed tą datą. Wielu komentatorów wątpi, czy „ciamajdy z ratusza” (jak określają ich zniecierpliwieni fani) zdążą przejść przez procedury odwoławcze i biurokrację w zaledwie rok.

3. Kontrowersje wokół wielkości stadionu i kosztów
   • Czy 16 tysięcy to marnotrawstwo?
     W dyskusjach publicznych (np. na platformie X Stadiony.net on X) pojawia się silny argument o niedopasowaniu skali projektu do obecnej frekwencji Polonii (która gromadzi średnio 2,5–3 tys. widzów). Część komentatorów uważa wydawanie z kasy miasta ponad 832 mln zł na tak duży obiekt za przesadę.
   • Argument z drugiej strony barykady
     Obrońcy projektu i kibice „Czarnych Koszul” odpowiadają, że nowy obiekt przyciągnie nowych fanów (podając przykład GKS Katowice) oraz że miasto wcześniej sfinansowało stadion dla Legii, więc Polonia zasługuje na równe traktowanie.

4. Ulga z powodu rezygnacji z PPP
   • Bezpieczniejsza alternatywa
     Część ekspertów zajmujących się infrastrukturą ocenia unieważnienie pozytywnie. Tradycyjny przetarg zdejmuje ze stołecznego klubu ryzyko, że „zły” partner prywatny dyktowałby drastyczne warunki użytkowania obiektów, organizował tam wydarzenia komercyjne kosztem sportu lub windował ceny biletów.

Stanowisko Polonii

Właściciel i prezes Polonii Warszawa, Grégoire Nitot, od lat niezwykle ostro wypowiadał się o działaniach warszawskiego ratusza. Swoje stanowisko wielokrotnie wyrażał w oficjalnych pismach oraz emocjonalnych apelach, w których wskazywał na kluczowe problemy:

• Mur biurokracji i obojętności
  W słynnym liście otwartym do radnych Warszawy Nitot pisał wprost o „akcie skrajnej desperacji i rozczarowania”. Podkreślał, że klub od lat bezskutecznie walczy o poprawę warunków infrastrukturalnych, napotykając ze strony urzędników wyłącznie opieszałość.
• Dramatyczne warunki przy Konwiktorskiej
  Biznesmen wielokrotnie alarmował, że obecny stan obiektu to „skansen”, który uniemożliwia rozwój klubu, odstrasza potencjalnych sponsorów oraz nowych kibiców.
• Alternatywne propozycje finansowania
  Prezes Polonii deklarował w przeszłości, że jest gotowy samodzielnie zaangażować ogromne środki prywatne (mówił nawet o kwotach rzędu od 50 milionów na bazę treningową do blisko miliarda złotych na cały kompleks), pod warunkiem, że miasto odda mu pełne zarządzanie obiektem. Promowana przez niego wizja stadionu  zakładała obiekt bardziej elastyczny biznesowo i perspektywiczny, co stało w sprzeczności ze sztywnym projektem forsowanym przez miasto.

Nadchodzące ryzyka i problemy

Najbardziej zapalne punkty całej inwestycji, budzące niepokój ekspertów i kibiców:

• Kiedy wygasa pozwolenie?
  Decyzja o pozwoleniu na budowę (PnB) nowego kompleksu stała się ostateczna 5 grudnia 2024 roku. Zgodnie z polskim Prawem budowlanym, inwestor ma równo 3 lata na rozpoczęcie prac. Oznacza to, że ważność pozwolenia na budowę mija 5 grudnia 2027 roku (w dyskusjach środowiskowych precyzuje się ten nieprzekraczalny termin na 8 listopada 2027 roku).
• Co urzędnicy muszą zrobić?
  Aby utrzymać pozwolenie w mocy urzędnicy muszą doprowadzić do oficjalnego rozpoczęcia robót budowlanych. W praktyce oznacza to konieczność zorganizowania i rozstrzygnięcia nowego przetargu, podpisania umowy z generalnym wykonawcą oraz fizycznego ogrodzenia placu budowy i dokonania pierwszego, oficjalnego wpisu w dzienniku budowy przed upływem terminu w listopadzie/grudniu 2027 roku.
• Dlaczego to tak duże ryzyko?
  Procedury przetargowe w Polsce trwają miesiącami i często paraliżują je odwołania firm do Krajowej Izby Odwoławczej (KIO). Jeśli „Plan B” urzędu miasta złapie jakiekolwiek opóźnienie biurokratyczne, pozwolenie wygaśnie. Urząd musiałby od nowa przechodzić przez całą machinę urzędową i kompletowanie decyzji (m.in. środowiskowych czy konserwatorskich), co mogłoby opóźnić budowę o kolejne lata.

Ratusz uspokaja, że harmonogram zakłada wejście na plac budowy w 2027 roku, co pozwoli zmieścić się w czasie, jednak komentatorzy oceniają ten margines błędu jako ekstremalnie wąski.

Taka sytuacja to skandal i ktoś za to odpowiada.
Czy jak zwykle odpowiedzialni unikną jakichkolwiek konsekwencji?